Prof. Dr. Faruk TAŞÇI – 26 Haziran 2024
Okullarda ders dönemi kapandı, atamalar veya eş durumundan nakiller dönemi başlıyor. Temmuz ayı başıyla da kiralardaki % 25’lik üst sınır kaldırılıyor. Bu süreçte kira artışları da devam ediyor; yani kira, toplumun önemli bir kesimi için sorun (yıpratıcı) olmaya devam ediyor.
Kira Artışları Devam Ettikçe
Kiranın yüksekliğinin hâlâ ciddiyetini koruduğu hatta artarak katmerli sorun haline geldiği belli büyükşehirlerden kiranın görece daha az yüksek olduğu Türkiye’nin diğer illerine göç yapılmak suretiyle sorun bireysel çabalarla çözülmeye çalışılıyor; ama bu çabalarla sorunun çözümü genel anlamda pek mümkün görünmüyor.
Örneğin akademisyenlerin (unvanlarından dolayı maaşı daha düşük olan) belli bir kısmı şehir değiştirmeye çalışıyor; elindeki maaşı ile kirasını daha rahat verebileceğini düşündüğü illerdeki üniversitelerde kadro bulma derdinde. Memurlardan özellikle evli ve hanesinde tek çalışan olanlar için bir an evvel kirası en uygun şehre atanabilmek için imkanlarını zorlayanlar oluyor. Asgari ücretliler için tüm aile üyelerinin çalışamaması durumunda kirası daha makul şehre yerleşme seçenekleri gündeme geliyor. Büyükşehirlerdeki (evi olmayıp kirada duran) emeklilerin büyük bir kesimi içinse durum daha da vahim; köylerine taşınsalar ayrı bir masraf/dert başka bir şehre gitseler farklı bir maliyet/dert.
Bu tarz bireysel adımlar yüksek kira sorunu karşısında bir çözüm olmaktan ziyade, aslında kira sorunundan bir nevi kaçış anlamına geliyor. Kaçmak yerine esas çözümse, kiralardaki artışın kaynağını bulup, yerinde halletmek. Ortada ikincil konutların etkisi var, bunlara ilave vergi koymanın kiraları artırma riski var; yabancılara konut satışının etkisi var, bunları dönemsel olarak yasaklama seçeneği mümkün; turistik amaçlı konaklamaların etkisi var, bu imkânı (İspanya’nın yaptığı gibi) belli bir zamana kadar devre dışı bırakmak mümkün; arsa maliyetlerinden kaynaklı konut arzındaki azlığın etkisi var, bu arsa arzını açmakla aşmak mümkün ama hepsini de tetikleyen konut kiralamalarındaki aracıların (emlakçıların) büyük etkisi var.
Devlet Müdahalesi Olarak “Aracıları Devre Dışı Bırakmak”
Bu tarz olumsuz etkileri çözmek, parça parça ve bireysel adımlarla mümkün değil doğal olarak; çözüm devlet müdahalesini gerektiriyor.
Devlet müdahalesi “dolaysız” ve “dolaylı” bicimde olabiliyor. Üretici desteğindeki (arz) dolaysız yöntemler “kamu üretimi”, “sübvansiyonlar” ve “girdi destekleri” şeklinde iken dolaylı yöntemler “vergi teşvikleri”, “kredi destekleri” ve “düzenlemeler” olarak görülebiliyor. Devletin tüketici desteği (talep) yönünde de katkıları var. Burada dolaysız yöntem olarak “konut edindirme / kira yardımları”, “sosyal konut sunumu” ve “gelir destekleri” varken, dolaylı yöntem olarak “vergi indirimleri”, “kredi destekleri” ve “kira kontrolleri” söz konusu.
Devletin arz ve talep açısından dolaysız ve dolaylı desteklerinin etkisini bütünüyle ölçmek ve ona göre çözümler üretmek en doğru ve orta-uzun vadeli çözüm olmakla birlikte, Türkiye’de (özellikle büyükşehirlerde) “kira kontrolleri” konusunda devlet müdahalesinin (en azından kısa vadeli dönemde) çözüm açısından daha fazla ön plana çıkması gerekiyor, çünkü “aracılar sorunu” bariz.
Maalesef “fırsatçılık” sorunu emlakçılarda da görülüyor. Emlakçıların, hemen her bölgede kiraların taban fiyatlarını belirlediği anlaşılıyor. Dairesini kiralayacak ev sahipleri de emlakçılar tarafından “siz ucuza veriyorsunuz, biz daha yüksek kiraya veririz” vaatleri ile sürece dahil ediliyor. Bunun neticesinde kiralık ev fiyatları yükselmeye devam ediyor. Özellikle online platformlardaki kiralık verme süreçlerine emlakçılar dahil oluyor; daha evvel “sahibinden” verilen kiralık konutların (iş yerlerinin) fiyatı ile (birkaç gün sonrasında dahi) aynı yerin “emlakçı” tarafından aynı online platformda verilen kiralık fiyatları arasındaki fark ciddi miktarda oluyor. Bölgedeki emlakçıların ortak hareket etmesi ile de o bölgedeki kiralık fiyatlar “referans fiyat” haline geliyor; yani emlakçılar bölgenin kiralık fiyatlarını istedikleri şekilde belirlemiş oluyorlar.
Bu, elbette bir tekelleşme; yani rekabeti yok etme ya da durumun kötüye kullanılması demek. Tekelin oluşmasına müsaade etmemek devletin zaten görevi, yani kanuni gereklilik. Temel sorun ve dolayısıyla çözüm de bu görevi devletin nasıl kullanması gerektiği üzerine. Kes(k)in çözüm, (tekelleşmenin kırıldığı görülene kadar) emlakçıları birkaç yıl konut piyasasından men etmek!
