Tahliye Taahhütnamesi sıkça duyduğumuz bir kavram… Peki nedir bu Tahliye Taahhütnamesi? Şartları nelerdir? Kira ilişkisinin taraflarını ne şekilde bağlar ve geçerli olması için hangi unsurları barındırması gerekir? Avukat Nurcan As ile birlikte hepsini tek tek inceleyelim.
Uzman ismin konuya ilişkin görüşleri şu şekilde:
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NEDİR?
Tahliye Taahhütnamesi; kiracının kiralananı belirlenen bir tarihte boşaltacağına dair gösterdiği bir irade beyanıdır ve Türk Borçlar Kanunu’nun 352.Maddesinde düzenlenir. Bu düzenleme gereği kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten itibaren başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak ve dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Bu taahhütname esasında tek taraflı bir irade beyanı içermektedir ve kiracının irade beyanının geçerli olabilmesi için bazı şartları barındırması gerekmektedir.
Her şeyden önce “söz uçar yazı kalır” deyimine atıfta bulunarak bu taahhüdünün yazılı olarak verilmesi gerektiğini söylemeliyiz ancak illa Noter huzurunda yapılmasına gerek yoktur Adi Yazılı şekilde de imza altına alınabilir, kiracı veya yasal temsilcisi var ise bu temsilcinin imzası da mutlaka belgede bulunmalıdır. Taahhütnamenin düzenlendiği tarih ve Taşınmazın tahliyesinin gerçekleştirileceği tarih de mutlaka açıkça belirtilmelidir, bu iki tarihin açıkça yazılı olmadığı belgeler Tahliye Taahhütnamesi özelliği taşımayacak olup geçersiz sayılacaktır. Belgede hangi taşınmaza ait taahhüt verildiği de açıkça belirtilmelidir, kiraya verilecek olan mecur açık adres yazılı olmalıdır.
AVUKAT NURCAN AS
Eğer taşınmaz bir aile konutu olarak kullanılacaksa bu halde de eşlerden sadece birinin taahhütnamede imzasının bulunması yeterli olmayacaktır, mutlaka diğer eşin de bu taahhüde rıza göstermesi ve belgede imzasının bulunması gerekmektedir aksi halde eşlerden sadece birinin imzasının bulunduğu Tahliye Taahhütnamesine dayanılarak taşınmazın tahliyesi talep edilemeyecektir. Sonuncu ve en önemli şarta da gelecek olursak eğer Tahliye Taahhütnamesinin düzenleneceği tarih Kira Sözleşmesinin başlangıç tarihinden sonra olmalıdır, yani Kira Sözleşmesi taraflar arasında kurulduktan sonra Tahliye Taahhütnamesi imza altına alınmalıdır.
Kira Sözleşmesi kanun gereği sözlü olarak da yapılabilir bu halde de başlangıç tarihi olarak tarafların taşınmazın kiralanması hususunda ortak irade gösterip anlaşmaya vardığı tarih esas alınarak bu tarihten sonra bir Tahliye Taahhütnamesi düzenlenmelidir aksi halde Kira Sözleşmesinden önce ve hatta Kira Sözleşmesinin yapıldığı gün bile düzenlenmiş olan Tahliye Taahhütnameleri geçersiz olup hiçbir şekilde hüküm ve sonuç doğurmayacaktır. Uygulamada Ev sahipleri her ne kadar tahliye taahhütnamesi imzalanmasını kira sözleşmesi kurulmasının bir ön şartı olarak Kiracıya sunsa bile bu kanunen geçersiz bir şart olacaktır çünkü Tahliye Taahhütnamesi herhangi bir şarta bağlı kalınmadan imzalanmalıdır aksi halde geçersiz sayılacaktır.
Kira Sözleşmesi kurulduktan sonra Kiracı Tarafın bu taahhüdü vermeyecek olma ihtimali çok yüksek olduğundan ev sahipleri hak kaybına uğramamak ve tahliye konusunu garanti altına almak için bazen Kira Sözleşmesi kurulmadan Tahliye Taahhütnamesi için Kiracıdan imza alıp Taahhütnamenin düzenlenme tarihini Kira Sözleşmesinin kuruluş tarihinden sonra olacak şekilde belge üstüne düzenlenme tarihi olarak ileri bir tarih yazsalar dahi bu geçerli bir taahhütname gibi hüküm ve sonuç doğurmayacaktır ancak böyle bir iddiada bulunan Kiracı taraf ise Kiracı bu iddiasını ispatlamak zorundadır.
KONUYLA ALAKALI YARGITAY KARARI
Türk Medeni Kanunu Madde 6 ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu Madde 190 gereği ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir bu yüzden de Tahliye Taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden Kiracı da bu iddiasını ispatla mükelleftir. Kaldı ki Yargıtay da bu konuyla alakalı paralel yönde görüş bildirmektedir; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararında şöyle demektedir:
“… Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerektirmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır.
Yargıtay’ın bu içtihat birliğine rağmen ev sahipleri geçersiz düzenlenen tahliye taahhütnamelerini kılıfına uydurmak için; ilk kira sözleşmesi imza altına alınırken, ayrı bir kağıda yazılmış sonraki tarihli veya tarih bilgisi içermeyen tahliye taahhüdünün de imzalanmasını Kiracılardan de istemektedir, hatta ve hatta daha da garantici olan ev sahipleri işini sağlamak almak adına öncelikle noter huzurunda Tahliye Taahhütnamesini imza altına aldırıp kira sözleşmesi kurulma aşamasına gelinince de sözleşme daha önceden kurulmuşçasına tarih atarak geçersizlikleri bertaraf etmeye çalışmaktadırlar. Bu gibi usulsüzlükler söz konusu olduğu zaman Kiracıya düşen en büyük görev eğer usulsüz düzenlenen bu belgenin aleyhlerine kullanılmasını istemiyorlar ise bunu engellemek için Noter kanalı aracılığıyla Ev sahibine protesto çekmelidirler veya Taahhüdün geçersizliği için dava yoluna başvurmalıdırlar.
TAAHHÜTNAMENİN EV SAHİBİNE FAYDALARI
Peki diyelim ki geçerli bir şekilde hazırlanmış Tahliye Taahhütnamesi var elimizde, bundan sonra nasıl bir yol izlememiz gerekecek? Tahliye Taahhütnamesi ev sahibi olarak bize ne gibi bir fayda sağlayacak? Kiracı olduğumuz ihtimalde Tahliye Taahhütnamesi aleyhimizde ne gibi sorunlar yaratabilir?
Tahliye Taahhütnamesi ile belirlenen ve Kiracının taşınmazı tahliye etmesi gereken tarih geldiği zaman artık bu andan itibaren Kiralayana yani ev sahibine Kanun iki seçenekli olarak hak tanımaktadır. Ev sahibi ya icra takibi yoluyla evin tahliyesi için İcra Müdürlüğünden talepte bulunacak ya da Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak Tahliye talepli dava açacaktır.
Tahliye için taahhüt edilen günden itibaren 1 ay içerisinde tahliye talepli icra takibi başlatılmalıdır ya da doğrudan Tahliye Davası açılmalıdır. Bu 1 ayık süre hak düşürücü süre olduğu için kaçırılmaması gerekmektedir çünkü hem İcra Müdürlüğü hem de mahkeme bu süreyi re’sen gözetecektir ve sürenin geçirilmesi halinde tahliyeye ilişkin talepte bulunabilme hakkı da düşecektir. Ev sahipleri eğer dava açmayı düşünüyorlarsa ancak bu davayı hemen açabilecek halde değillerse o durumda Türk Borçlar Kanunu Kiralayana şöyle bir hak tanımaktadır; Türk Borçlar Kanunu Madde 353 gereği bir aylık dava açma süresi içerisinde kiracıya bildirimde bulunularak dava açılacağı ihtar edilirse, dava açma süresi de o kira yılı boyunca uzamış sayılacaktır. Yani hem hak kaybı yaşamamak hem de dava açabilme sürenizi geciktirmek istiyorsanız bir aylık dava açabilme süresi içerisinde Kiracınıza Noter aracılığıyla ihtarname gönderip tahliye talepli dava açacağınızı ihtar ederseniz artık o kira yılının sonuna kadar ne zaman isterseniz o zaman dava açabilirsiniz.
Ev Sahibi eğer icra takibi yolun başvuracaksa da tahliye talepli icra emri Kiracıya tebliğ edildiği andan itibaren 7 gün içinde Kiracının bu takibe itiraz etme hakkına sahiptir. Bu halde de ev sahibi bu itirazın kaldırılması yönünde dava açmak zorunda kalacaktır. Kiracı 7 gün içerisinde itirazda bulunmadığı takdirde artık 15 günlük süreç başlayacaktır ve 15 gün içerisinde taşınmazı tahliye etmesi gerekecektir. Özetle düzenlenen tahliye talepli icra emrine süresi içerisinde itiraz edilmez ve kiralanan da Kiracı tarafından boşaltılmazsa artık İcra Müdürlüğü tarafından zorla tahliye işlemleri gerçekleştirilecek olup taşınmaz Ev Sahibine teslim edilecektir.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE NEDEN İHTİYAÇ DUYULUYOR?
Son yıllarda özellikle çok fazla adını duymaya başladığımız bu Tahliye Taahhütnamesine neden ihtiyaç duyuluyor, ev sahiplerine ne gibi bir fayda sağlıyor bu belge? Onu da kısaca açıklayalım: Ev sahipleri artık taşınmazlarını uzun dönem kiraya vermek istemediği için bu belge sayesinde istediği zaman kiracının evden tahliyesini talep edebiliyor çünkü kira zamlarını değişen ekonomik şartlara ve artan enflasyonlara göre uyarlayamadıkları için taşınmazlarda “kiracı sirkülasyonu” yaşanması ev sahiplerinin taşınmazları için Her kiracı değişikliğinde daha yüksek bedelli kira bedelleri talep edebilmesini sağlıyor.
Son olarak uygulamada sıklıkla karşılaştığımız ancak geçerliliği bulunmayan bazı Tahliye Taahhütname örneklerini sizlerle paylaşıp sizleri aydınlatmak isterim:
- Kira Sözleşmesi imzalanırken aynı anda verilen taahhütnameler yani kira sözleşmesi ve tahliye taahhütnamesinin düzenlenme tarihinin aynı olduğu taahhütnameler,
- Kiracı sayısı birden çok olmasına rağmen sadece tek bir kiracı tarafından imza altına alınan taahhütnameler,
- Kiracının irade beyanı korku, aldatma vb. yollarla fesata uğratılarak alınan tahliye taahhütnameleri( bu halde Kiracının Türk Borçlar Kanunu Madde 39
‘a dayanarak tahliye taahhütnamesinin geçersizliği ve iptaline yönelik dava açması gerekmektedir.) - Yetkili olmadığı halde taahhütname düzenleyen avukat veya yasal temsilcinin düzenlediği taahhütnameler ve şirket yetkilisi olmadığı halde taahhütnameyi imzalayan ortağın taahhütnamesi,
- Tahliye Taahhüdü; Kira Sözleşmesinden sonra ve geçerli bir şekilde imza altına alınmış olmasına rağmen aynı taşınmaz için taraflar arasında yeni bir Kira Sözleşmesi imzalanması halinde Tahliye Taahhütnamesi geçersiz hale gelecektir.
Özetlemek gerekirse; Ev Sahipleri Kira ilişkisi kurulacağı zaman aynı zamanda sonrasında Tahliye Taahhütnamesi imzalanmasını da istiyorsa Kiracılar yukarıda detaylıca açıkladığım hususlara dikkat ederek ilerlemelidir ve aynı şekilde Ev Sahipleri de Taahhütname belgesini düzenlerken geçerlilik şartlarına çok dikkat ederek hareket etmelidir, aksi halde imza altına alınan belge kimse için hüküm ve sonuç doğurmayacak olup ilerde de taraflar arasında uyuşmazlıklar yaşanmasına sebebiyet verecektir. Tahliye Taahhütnamesi düzenleyecek veya imzalayacak olan taraftaysanız alanında uzman bir Avukattan konuyla alakalı Hukuki Danışmalık almanı herhangi bir hak kaybı yaşamanızı önleyecek olup yararınıza olacaktır.
