Ev sahipleri ile kiracılar arasındaki anlaşmazlıklar uzun yıllardır sorun teşkil ediyor. Konunun uzmanı Avukat Nurcan As son duruma ilişkin, “Son günlerde Bölge Adliye Mahkemesi tarafından emsal teşkil edebilecek ve büyük ses uyandıracak bir karar verilmesi ev sahiplerinin bir nebze de olsa yüzünü güldürecek nitelikte olabilir” açıklamasında bulundu.
ZORUNLU ARABULUCUK SİSTEMİ
-ZORUNLU ARABULUCUK SİSTEMİNİN AMACI NEDİR?
“Bilindiği üzere son yıllarda mahkemelerde en sıklıkla görülmekte olan davalar kira tespiti ve kira uyarlama davalarıdır. Bu yoğunluğu bir nebze de olsa azaltmak amacıyla 5 Nisan 2023 Tarihinde Resmi Gazetede yayınlanan 7445 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 37.Maddesi gereğince, kira ilişkilerinden kaynaklanan kira tespit ve tahliye davalarında zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Bu düzenleme ile 1 Eylül 2023 Tarihinden itibaren açılacak kira uyuşmazlıklarına ilişkin davalarda; dava açmadan önce arabulucuya başvuru yapma zorunluluğu getirilmiştir. Zorunlu Arabuluculuk sayesinde belki de taraflar artık dava yoluna girmeden anlaşma sağlayacaklar ve mahkemelerdeki yoğunluk biraz da olsa azalacaktır.”
PANDEMİ, DÖVİZDEKİ ARTIŞ VE ENFLASYON…
-KİRA UYUŞMAZLIKLARININ SEBEPLERİ NELERDİR?
“Özellikle de uzun yıllara dayanan kira ilişkilerinde ev sahipleri ve kiracılar arasında bu hususlar en büyük uyuşmazlık sebeplerini oluşturmaktadır.2018 yılında yaşanan ani kur artışları, Türk Lirasının Korunması Kapsamında Kamu Otoritesi Tarafından Getirilen Dövizle Kiralama Yasağı, Covid-19 Pandemisi, arz/talep/para politikasının tetiklediği kur ve enflasyon artışı gibi ülkemizde ve küresel alanlarda ortaya çıkan riskler konut kiralarında sürekli dalgalanma yaşanmasına sebep olmuştur. Ev sahipleri artık evlerini kiraya verirken bu riskleri dikkate alarak büyük rakamlar belirlerken kiracılar ise belirlenen bu kira bedelleri karşısında çaresiz kalıyor. Halihazırda kira ilişkisi uzun yıllardır devam eden ev sahibi-kiracı ilişkilerinde ise durum daha karmaşıklaşıyor. Ev sahipleri kira bedellerinde değişiklik yapılması maksadıyla dava yoluna başvurup Kira Tespiti davası açarak sözleşmeyle belirlenen düşük kira bedellerinin günümüz ekonomik şartlarına uyarlanmasını talep ederken, kiracılarsa ekonomik kriz, enflasyonda yaşanan ani artışlar vb. gibi konuları ileri sürerek kira bedellerinin artmaması için elinden geleni yapıyor.”
KİRA ARTIŞINDA %25 SINIRLAMASI
-KİRA ARTIŞ ORANI NASIL BELİRLENİYOR?
“Kanun gereği kira tespit davası şartları oluştuğu sürece her zaman açılabilir ancak henüz beş senesi dolmayan kira ilişkilerinde kira tespit davası açılması ev sahiplerinin yararına olmuyor çünkü Kanun gereği 5 yıllık kira ilişkisi dolmadığı sürece Mahkeme tarafından belirlenecek olan kira artış oranı tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre belirlenen değişim oranı üzerinde olamıyor ve bu oranda 11 Haziran 2022 tarihli ve 31863 sayılı Resmî Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren 7409 sayılı “Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” doğrultusunda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici madde ile yalnızca konut kiraları ile sınırlı olarak 11 Haziran 2022 ila 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenecek kira dönemlerinde kira bedeline ilişkin uygulanacak azami kira artış oranının % 25 olabileceği düzenlenmiştir. Bu değişikliği takiben 15 Temmuz 2023 tarihli ve 32249 sayılı Resmî Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren 7456 sayılı 6 Şubat 2023 Tarihinde Meydana Gelen Depremlerin Yol Açtığı Ekonomik Kayıpların Telafisi İçin Ek Motorlu Taşıtlar Vergisi İhdası ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un 23. Maddesi kapsamında, bu süre 1 Temmuz 2024 tarihine kadar uzatıldı. Kısaca özetleyecek olursak beş senelik kira ilişkisi doğmadan kira tespit davası açılacak olursa hakim yeni kira bedelini belirlerken güncel olarak ödenen kira bedeline en fazla %25 zam yapılabileceği konusunda hüküm tesis ediyor.”
5 YILINI DOLDURMUŞ VE DOLDURMAMIŞ SÖZLEŞMELER
-KİRA SÖZLEŞMELERİNDE 5 YILIN DOLMASI NE GİBİ FARKLILIKLARI GETİRİYOR?
Beş seneyi dolduran sözleşmelerde ise ev sahipleri tarafından açılacak kira tespiti davalarında ise ev sahiplerinin yüzünü daha çok güldürebilecek kararlar verilebiliyor. Şöyle ki; Taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma sözleşmeyle belirlense de belirlenmese de beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni uygulanacak kira bedeli belirlenirken hakim %25 zam oranıyla sınırlı kalmayıp farklı kıstaslar uygulayarak yeni dönem için kira bedelini belirliyor. Kiralanın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak ve hakkaniyete uygun bir biçimde ve tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı göz önünde tutularak Hakim yeni kira bedeli için hüküm tesis ediyor. Ancak bu halde de eski kiracılar lehine hakkaniyet indirimi uygulaması söz konusu oluyor. Yargıtay’ın yerleşmiş kararlarında, eski kiracıya hakkaniyet indirimi yapılmaması halinde mahkemenin kararına karşılık bozma kararı verildiği görülüyor. Bu da demek oluyor ki; ev sahibi evini yeni birine kiraya vereceği zaman alabileceği olan yüksek kira bedelinden mahrum kalmış oluyor çünkü halihazırda evin içerisinde bulunan eski kiracısına zam artışı uygularken hakkaniyet indirimi yapılması gerekiyor. Yine bu düzenleme de ev sahiplerini son derece mağdur ettiği için sık sık gündeme geliyor.
Beş yılı dolmayan kira ilişkilerinde %25 zam sınırının olması, tek geçim kaynağı taşınmazlarından sağladığı kira geliri olan insanlar için son derece aleyhte sonuçlar doğurmaktadır. Ekonomik dalgalanmaların bu denli sık yaşandığı Ülkemizde ev sahipleri kiracılarından makul seviyede kira artışları talep edemediği için gün geçtikçe taşınmazlarını kiraya vermekten korkar oldular, bunun doğal sonucu olarak da kiracılar ev arayışına girdikleri zaman fahiş bedellerle karşı karşıya kalıyorlar çünkü ev sahipleri uzun yıllar yüksek zam artışları yapamayacağını önceden bildiğinden kendilerini garantiye almak adına fahiş bedellerle evlerini kiraya vermeye başladılar. Ülkemizde son yıllarda “konut krizi” sıkıntısı yaşanmasının en temel sebeplerinden biri bu konu olduğu için kanımca kiraya ilişkin düzenlemeleri barındıran kanunlarda düzenlemeler yapılması ev sahiplerinin lehine olacaktır.
EV SAHİPLERİNİ SEVİNDİRECEK KARAR
-EV SAHİPLERİNİ SEVİNDİRECEK BİR GELİŞME VAR MI?
Son günlerde Bölge Adliye Mahkemesi tarafından emsal teşkil edebilecek ve büyük ses uyandıracak bir karar verilmesi ev sahiplerinin bir nebze de olsa yüzünü güldürecek nitelikte olabilir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54.Hukuk Dairesi 2023/845 Esas ve 2023/536 Karar Sayılı İlamında, “Konut kiralarında kira artış oranının %25 olarak uygulanması “adil” değildir” diyerek tarihi bir karara imza attı. Yıllardan beridir uygulanan ve her zaman kanunen korunmaya muhtaç sayılan kiracı tarafı koruyan hukuk kuralları, belki de bu tarihi kararla ilk defa tek geçim kaynağı taşınmazını kiraya vererek elde ettiği gelir olan ev sahiplerini korumayı hedeflemiştir. Ayrıca bu tarihi kararın artık Kanunlarda ve Mevzuatta birtakım değişiklikler yapılması için atılan adımlardan ilki olabileceği kanaatinde olduğumu da sizlerle paylaşmak isterim. Son olarak belirtmek isterim ki; taşınmazınızla ilgili herhangi bir uyuşmazlıkta dava yoluna gitmeden önce alanında başarılı bir avukattan destek alınması hak kaybı yaşamanızın önüne geçecektir.
