Deniz İSTİKBAL – 15 Şubat 2025
2020-2025 dönemi fiyat ve enflasyon açısından Türkiye’de dengelerin sarsıldığı yıllar oldu. Özellikle enflasyonun yükselmesi birçok ürün ve malın gerçek değerlerinin üzerinden fiyatlanmasına sebebiyet verdi. Değerinin üzerinde fiyatlanan ürünlerin başında konut değeri gelirken global şartlarında etkisiyle ev fiyatları yüksek düzeyli artış gösterdi. 2020’de ortalama metrekare konut fiyatı 600-650 dolar civarında iken 2023’ün ortalarında fiyatlar 1400 dolara kadar yükseldi. Haziran 2023’te işleme alınan enflasyonla mücadele süreci piyasaya verilen likiditeyi azaltırken konut fiyatlarında dolar bazlı geri çekilme gösterdi.
Günümüzde ortalama metrekare konut fiyatları 1400 dolardan 1200-1250 dolar bandına çekildi. Mevcut rakamları 2016-2019 dönemiyle karşılaştırmak mümkün iken şartların uyuşmadığı göz önüne bulundurulmalı. Kira fiyatlarında da benzer şekilde konut değerinde olduğu gibi bir yükseliş meydana geldi. Örneğin İstanbul’da 2020’de 300 dolar olan bir konutun kiralık değeri 750 dolara kadar artış gösterdi. Ardından 700 dolar civarına çekildi.
Bu çekilme uygulanan enflasyonla mücadele politikasının önemli bir yansıması olurken konuta ve kiralık konutlara erişim ciddi anlamda zorlaştı. Kredi faizlerinin yükselmesi konut alımlarında orta gelirli için imkanları sınırlarken nakit alım-satımları öne çıkardı. Fakat Türkiye’nin büyük çoğunluğunu oluşturan sabit gelirli kesimler kiralık konutlara erişmekte dahi zorluklar yaşadılar.
2025’in ilk ayının geride bırakıldığı ve ikinci aya geçildiği dönemde Ocak enflasyonu yüzde 5,03 olarak açıklandı. Mevcut rakam yüksek düzeyli bir fiyat artışına işaret ediyor ve enflasyonun sene sonunda açıklanan rakamlardan daha yüksek bir düzeyde gelebileceği sorusunu öne çıkarıyor. Buradan hareketle konut fiyatlarının artış gösterebileceği üzerine yorumlar yapmak mümkün fakat tersine bir süreçte gerçekleşebilir.
Enflasyondaki kısmi düşüş, deprem bölgesinin inşasının tamamlanması, Suriyeli sığınmacıların geri dönüşü, büyük şehirlerde yapılacak olan yeni konutlar, sosyal konutların yapımının hızlanması gibi birçok etmen Türkiye’deki konut fiyatlarına olumlu anlamda etki edebilir. Ek olarak büyükşehirde daha fazla olmakla birlikte tersine göç süreci kira fiyatlarının normalleşmesine katkı sunabilir. Asgari ücretin 620 dolar civarında olduğu göz önüne alındığında sosyal konutlar hariç ortalama konut kira rakamları 350-450 dolar bandına geri döndürülmeli.
Eğer bu dönüş sağlanmazsa toplumsal bir kriz haline gelen konuta erişim daha büyük maliyetle ilerleyen dönemde karşımıza çıkabilir. Tersine enflasyon sürecinin fiyatları düşürücü etkisi de göz önünde bulundurulduğunda konut fiyatlarında belli oranda geri gidiş sağlanmalı.
Türkiye’nin tecrübe ettiği konut fiyatlarındaki asimetrik artış pek çok ülkede yaşanıyor. ABD, Kanada, İngiltere, Fransa ve Polonya gibi ülkelerde de konut fiyat ve kiraları ciddi anlamda artış gösterdi. OECD’ye göre fiyat artışları ücretlerin çok üzerinde gerçekleşerek geçim şartlarını zorlaştırdı. Artan faizler, salgın döneminde konut arzında meydana gelen azalma ve enflasyon nedeniyle yükselen konut fiyatlarının normalleşme ise zaman alabilir.
Türkiye’de olduğu gibi arz-talep dengesinin düzelmesi ve enflasyonun ortadan kaldırılması gerekli. Bu gerçekleştikten sonra ancak konuta erişim eski dönemlerdeki durumuna gelebilir. Türkiye’deki konut fiyatlarının gelecek 2 yıldaki trendine bakıldığında ise ortalama metrekare fiyatı 1100- 1300 dolar bandında dalgalanması mümkün olabilir. Fakat kira fiyatlarındaki dolar bazlı normalleşme daha hızlı gerçekleştirilmeli.
GRAFİK 1. ORTALAMA KİRA FİYATLARI VE ASGARİ ÜCRET (DOLAR)
Kaynak: Endeksa
Grafik 1’de 2020-2026 döneminde Türkiye geneli ortalama konut kira ve asgari ücret rakamı yer almaktadır. 2025-2026 süreci içinde konutların kira fiyatlarında artışın sürmesi ve geçim sıkıntısının devam etmesi beklenebilir. Görece 2020-2022 döneminde asgari ücret ve ortalama konut fiyatları arasındaki dengenin kabul edilebilir olduğu ancak 2023’ten itibaren kiralık konuta erişimin zorlaştığı görülüyor.
Örneğin 2020’de 215 dolar olan ortalama konut kirası geçim şartlarını ciddi anlamda zorlaştırmıyor ve aylık bazda diğer ihtiyaçlara harcama yapılabiliyordu. 2023’te ise asgari ücretin üzerine çıkan ortalama konut kira fiyatları alt ve orta gelir gruplarını negatif anlamda etkiledi. 2024’te de devam eden bozulma normal ücretlerle kira fiyatlarını birbirine yaklaştırdı. İstanbul, Ankara, Antalya ve İzmir gibi büyükşehirlerde de benzer bir durum meydana geldi.
Örneğin 2020’de İstanbul’da ortalama konut kirası 300 dolar civarında iken 2025’te bu rakam 755 dolara çıktı. Enflasyonla mücadele için alınan önlemlerin artış hızını kesmiş olduğu kiralık konut fiyatlarının ise 2026’da İstanbul için 800 dolar olması bekleniyor. Buradan hareketle akıllara şu soru gelebilir bölgesel olarak asgari ücrete ihtiyaç var mı yok mu? Sorunun cevabı yukarıdaki grafikten hareketle bölgesel asgari ücrete özellikle büyük şehirlerde ihtiyaç olduğuna işaret ediyor (Grafik 1).
Türkiye’deki konut fiyatlarında meydana gelen artışın bir diğer önemli sebebi Şubat 2023’te yaşanılan Cumhuriyet tarihinin en yıkıcı depremiydi. Yarım milyondan fazla konuta zarar veren deprem 11 milyon kişinin yaşamını doğrudan etkiledi. Deprem bölgesinden çıkan 4 milyonun üzerindeki kişinin büyükşehirlere gelmesi kiralık konut fiyatlarında yükselişe neden oldu. Kamu harcamalarında artışı da sebebiyet veren yeniden inşa faaliyetleri enflasyon mücadelede zorlukları beraberinde getirdi.
Genel iktisat teorisine göre sıkı para ve maliye politikasıyla dizginlenmesi gereken enflasyonda kamu yeterince para politikasını destekleyici davranamadı. Bu nedenle ek vergi ihtiyacı meydana geldi ve vergi artışları kaçınılmaz bir hal aldı. Deprem bölgesine son iki senede aktarılan 76 milyar dolarlık kaynak da bunun önemli bir göstergesi olarak değerlendirilebilir. Yeni yapılan konutların tamamıyla bitmesi ve sahiplerine teslim edilmesiyle bir harcama kalemi olmaktan çıkacak olan deprem harcamaları konan vergilerinde kaldırılması ortam hazırlayabilir.
Sene sonunda yüzde 24 olarak hedeflenen enflasyonun gelecek senelerde tek haneye düşmesi böylelikle sağlanabilir. Fakat kamu maliyesinin para politikasını destekleyici şekilde tasarrufları artırması ve iletişimi iyi yönetmesi gerekli. Buradan konut piyasasındaki krize gelindiğinde yine enflasyonun, depremin ve küresel şartların fiyatları yukarıya taşıma eğiliminde olduğu görülüyor.
Konut Krizini Aşmak İçin Neler Yapıldı, Neler Yapılabilir
2022-2025 dönemlerinde belirginleşen ve önemli bir sorun haline gelen kiralık konut sorununu aşmak için kamu tarafı birçok önleme başvurdu. Alınan en önemli önlem kiralık konutları stoklayanlara karşı caydırıcı yaptırım ve cezalardı. Bu nedenle kiralık konut sayısında Türkiye genelinde 2023’ten itibaren artış yaşandı ve fiyatların daha yukarıya gitmesinin önüne geçildi.
Ayrıca TOKİ ve Emlak Konut aracılıyla yeni sosyal konutların yapımına başlandı ve konut sektöründe arz artırılmaya çalışıldı. Kısmi başarılar elde edilmesine karşı hem konut fiyatlarında hem de kiralık konut rakamlarında henüz istenilen düzeyin yakalanamadığı görülüyor. Özellikle Türkiye genelinde son beş yılda dolar bazlı yüzde 100’den fazla artış yaşanması bunun önemli bir göstergesi. İstanbul’a bakıldığında ise Türkiye ortalamasından daha fazla kiralık konut fiyatlarının arttığı ve alt-orta gelir gruplarında geçimi zorlaştığı anlaşılıyor.
Günümüzde 750 dolar civarında olan İstanbul’daki ortalama konut kiralarının ücretlerle kıyaslandığında karşılanması oldukça güç. Öğrenci, emekli ve alt gelir grupları için ise süreç daha da zorlu hale gelmiş gibi duruyor. Buradan hareketle konut krizinin aşılması için şu önlemler öne çıkıyor.
- Sosyal konut yapımının hızlandırılması
- Kamunun daha fazla kiralık konut denetimi yapması
- Sosyal konutlara erişimde öğrenci, emekli ve alt gelir gibi gruplara daha fazla öncelik verilmesi
- Kiralık konut için ek teşviklerin devreye alınması ve sadece kiralık konut için kullandırılması
- E-devlet üzerinden yapılan kira sözleşmelerinin yaygınlaştırılması
- Bölgesel asgari ücretin geçim şartlarının iyileştirilmesi için hayata geçirilmesi ve ortalama kira fiyatlarının baz alınması
- En temelde konut fiyatlarının dengelenmesi için enflasyonun tek haneye düşürülmesi ve tekrar konut fiyatlarında anormal artış yaşanmamasının sağlanması.
